【33】相続した実家、貸す前に要注意！3,000万円控除が使えなくなる落とし穴

ども、税理士法人ほはば代表の前田です。
今回のテーマは、最近の税制改正の中でも、不動産オーナーや大家さんに関係が深い「相続空き家の3000万円特別控除」です。

親などから相続した実家を売却したとき、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3000万円を控除できる制度です。

不動産を売却して利益が出ると、所得税・住民税がかかります。長期譲渡の場合でも税率は約20・315％ですので、この控除が使えるかどうかで、納税額が数百万円単位で変わることもあります。
この制度について、令和6年1月1日以後の譲渡から大きな改正が入りました。

一つ目は、使いやすくなった点です。

これまでは、耐震基準を満たしていない古い家屋を売る場合、原則として売主側で売却前に耐震改修をするか、建物を取り壊してから売る必要がありました。

しかし改正後は、売却後に買主が一定期限までに耐震改修や取壊しを行う場合でも、この特例を使える可能性が出てきました。これは実務上、非常に大きな改正です。

相続した古い実家を売る場合、「売れるかどうかわからないのに、先に解体費を払うのは不安」というケースはよくあります。古家付き土地として売り、買主の建築計画に合わせて解体してもらいたいというニーズもあります。

今回の改正により、そのような売却でも特例を使える余地が広がりました。ただし、ここで油断してはいけません。買主が期限までに解体や耐震改修をしてくれなければ、売主側が特例を使えなくなる可能性があります。

つまり、税金の特例を受けるために、買主の行動が重要になるということです。そのため、売買契約書の中に、買主が一定期限までに建物を取り壊すことなどを明記しておくことが大切です。口約束では危険です。

二つ目は、使いにくくなった点です。

令和6年1月1日以後の譲渡では、対象となる家屋や敷地を取得した相続人が3人以上の場合、控除額の上限が1人あたり3000万円ではなく、2000万円になります。

兄弟姉妹で実家を共有相続した場合などは注意が必要です。

「空き家特例は3000万円控除」とだけ覚えていると、ここで間違えます。

また、この特例は、相続した空き家なら何でも使えるわけではありません。原則として、昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震の家屋が対象です。マンションなどの区分所有建物は対象外です。

さらに、相続開始の直前に被相続人以外が住んでいなかったことや、相続後にその家屋や敷地を貸したり、事業に使ったり、誰かが住んだりしていないことも重要な要件です。大家さんに特に注意していただきたいのは、「売るまでの間だけ貸しておこう」という判断です。空き家の管理費や固定資産税がもったいないからといって、短期間だけ賃貸に出すと、この特例が使えなくなる可能性があります。3000万円控除が使えなくなることで、結果的に数百万円の税負担が発生することもあります。

つまり、相続した実家については、「貸す」「売る」「解体する」を感覚で決めてはいけません。まず、税務上どの選択が有利かを確認する必要があります。

実務上のポイントは三つです。

・一つ目は、相続後に安易に貸さないこと。
・二つ目は、売買契約の段階で、買主による解体や耐震改修の期限を確認すること。
・三つ目は、相続人が3人以上の場合、控除額が2000万円になる可能性を見落とさないことです。

相続空き家の3000万円控除は、非常に効果の大きい制度です。一方で、要件を一つ外すだけで使えなくなる、怖い制度でもあります。売った後に考えるのでは遅いです。売る前、貸す前、解体する前に考える。これが、今回の税制改正を正しく活かす一番のポイントです。

税金って、知れば知るほど面白いものですね！税理士法人ほはば代表の税理士の前田が執筆いたしました。

PROFILE

税理士法人ほはば　代表税理士
前田 興二（まえだ こうじ）

2011年10月に税理士法人ほはばを設立し、同法人の代表に就任。税理士業界ではじめて日本マイクロソフト社にそのIT活用の事例取材を受けるなどITを活用し、お客様の経営コストの削減と業務の効率化を徹底的にサポート。不動産オーナーや法人関与先数は400を超える異例の支持を受けている。不動産オーナーに対し、不動産管理会社の設立による節税をはじめ、相続を見据えた生前の不動産対策を提案をすることで更にその支持が広がっている。

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